央企接盘昔日“第一高楼”地块
5月6日，华润置地以70.45亿元底价竞得深圳大运片区原世茂“深港国际中心”商住用地。该地块曾规划建造700米“中国第一高楼”，因世茂流动性危机停工近四年，两次司法拍卖流拍后由政府收储并重新规划。新规划将用地性质调整为“二类居住用地+商业用地+城市道路用地”，住宅占比64%，总建面47.68万平方米，容积率降至3.26，并采用“分宗开发、分期建设”模式。地块位于大运新城核心区，周边配套成熟，紧邻地铁16号线，周边新房均价约6.2万元/平方米，二手房挂牌价6万-7万元/平方米。
从“地标梦碎”到“商住新生”，大运地块的重生折射出城市开发逻辑的深刻转变。世茂2017年以239亿元竞得该地块时，规划总投资超500亿元打造超高层地标，但高杠杆模式在行业下行期暴露脆弱性——两次司法拍卖流拍、政府68亿元收储的历程，正是市场对过度投机开发模式的否定。
华润接盘后的规划调整堪称务实：住宅占比提升至64%，商业缩水至14.35万平方米，容积率从原规划的16.0降至3.26，这种“去地标化”转向契合当前市场真实需求。分宗开发、分期建设的模式更显智慧——允许开发商优先开发住宅回笼资金，既降低开发风险，又避免资金沉淀，为高总价地块盘活提供可复制路径。
值得注意的是，政府在此次重生中扮演关键角色。通过收储隔离历史风险，重新规划调整用地性质，既盘活沉睡资产，又为市场注入确定性。华润作为央企，其资金实力与运营经验为项目提供双重保障，70.45亿元成交价与政府收储成本基本持平，更显示市场对新规划的认可。
大运地块的案例为行业提供重要启示：城市开发需回归居住本质，过度追求地标效应已难以为继。当住宅成为绝对主角，当分期开发成为常态，这既是市场理性的回归，也是城市发展模式的进化。从摩天楼到综合住区，从资本游戏到民生工程，大运的重生或许正是中国城市开发转型的缩影。
