京沪领跑二手房回暖

近期京沪领跑二手房市场回暖。中指研究院数据显示，4月20城二手住宅成交15.6万套，环比增5.4%、同比增13.4%；5月1-24日20城成交10.7万套，同比增长19.5%。北京4月二手住宅成交1.8万套，创近五年同期新高；上海4月成交2.9万套，5月10日单日网签1664套，刷新近五年新高。广深受政策驱动同样升温，广州二手房周签约量环比提高9.3%，深圳新政后第二阶段成交环比增63%。从成交结构看，300万元以下、70平方米以下刚需小户型占比明显提升。业主预期改善，部分上调报价甚至毁约。中指研究院指出，本轮修复与去年“以价换量”不同，呈现成交放量、挂牌趋稳、价格企稳同步。广州已启动“卖旧买新”专项试点，政府收购二手住宅以打通置换链条。广东省住房政策研究中心李宇嘉表示，需观察二手房挂牌总量、置换链条及租金三大企稳指标。

京沪二手房成交创近年新高，300万以下刚需房成为本轮修复的核心支撑。这释放了两个信号：一是积压的刚性需求正在释放，低总价、小户型凭借性价比优势吸引刚需入场；二是市场正在从去年“以价换量”的被动模式，转向成交放量、挂牌趋稳、价格企稳的主动修复。业主上调报价、下架房源甚至毁约，反映了预期改善——但需警惕局部非理性涨价。

然而，结构性隐忧不容忽视。中高端房源交易占比不高，新房市场整体冷淡，说明改善性需求仍未有效释放。背后症结在于置换链条不畅：卖旧买新的周期长、折损大，导致大量“卖一买一”的改善型客户卡在第一步。若置换链条无法打通，二手房回暖将停留于刚需“小户型、低总价”的单一层次，难以向更大面积、更高总价段传导，也无法带动新房市场全面复苏。

广东省住房政策研究中心李宇嘉提出的三个企稳指标值得关注：二手房挂牌总量是否下降、置换链条是否打通、租金是否企稳。当前积极的变化是，广州、上海等地已启动政府收购二手房用于保租房或“卖旧买新”试点，以市场化收购形成价格锚点，稳定老旧房屋估值预期。这是打通置换链条的务实之举。未来政策应继续扩大试点范围，优化收购、转租、补贴等环节，让改善性需求真正“动起来”。二手房回稳只是第一步，全链条畅通才是市场真正企稳的标志。